广东省住房和城乡建设厅关于公开征求《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》意见的公告

为贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《广东省“百县千镇万村高质量发展工程”指挥部办公室关于印发的通知》等文件精神，鼓励老旧小区房屋产权所有人自主更新，进一步改善居民居住条件，提高居住环境质量，我厅组织编制了《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，现公开向社会征求意见。征求意见时间为：2025年8月1日-2025年8月15日，逾期不予受理。

公示期间，有关单位和社会各界人士可通过信函或电子邮件形式提出意见和建议，信封或邮件标题请注明“关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见”，单位意见须加盖公章，个人意见须署明真实姓名、身份证号和联系电话。书面信函请邮寄至广东省广州市越秀区东风中路483号粤财大厦32楼省住房城乡建设厅建筑节能处收，邮编：510045；电子邮件请发送至电子邮箱zjt_jxb@gd.gov.cn。

关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见

（征求意见稿）

为贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》等文件精神，积极探索城镇老旧小区房屋产权所有人自主更新，进一步改善居民居住条件，提高居住环境质量，满足人民群众美好生活需要，现就推进城镇老旧小区自主更新试点工作提出如下指导意见。

一、总体要求

（一）主要目标。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党中央、国务院关于推进城市更新行动的决策部署，认真落实省委“1310”具体部署，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，坚持以人民为中心的发展思想，以解决房屋安全隐患、改善民生为核心，有序推进我省老旧小区自主更新工作，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。

（二）基本原则。按照“以人为本，民生优先”的原则，强化居民主体责任，把改善民生作为实施自主更新的出发点和落脚点。按照先易后难、突出重点、稳妥推进的工作思路，积极探索可落地、可操作的更新路径与方案。通过推进自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造房屋产权所有人主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围。

二、更新对象和实施方式

（一）自主更新对象。城镇老旧小区自主更新试点对象是指《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）确定的改造对象范围且满足如下条件之一的老旧小区（含单栋住宅楼）：

1. 经房屋安全鉴定单位根据危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的；

2. 无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；

3. 砖木结构房屋，建筑结构差，影响居住安全及生活品质的；

4. 存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，或者位于历史文化名城、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村等地区的项目，按照有关规定办理。

（二）自主更新方式。老旧小区自主更新是指以消除住房安全隐患、改善居住条件为目的，主要由老旧小区房屋产权所有人自主出资对小区内的单栋住宅楼或全部住宅楼依法申请拆除重建。鼓励结合自主更新因地制宜配套建设小区的基础设施和公共服务设施。

三、工作流程

（一）划定更新范围。各地市应依据市县国土空间规划和城市更新专项规划，结合城市重点功能片区、重大基础设施建设计划等，合理划定本地区老旧小区自主更新试点范围，制定更新计划。

（二）项目申请与纳入计划。拟开展老旧小区自主更新的小区房屋产权所有人、业主委员会、产权单位可作为申请主体，也可按规定成立自主更新委员会作为申请主体。申请主体充分征求相关房屋产权所有人意见后，向属地镇街提交申请。各县（市、区）人民政府对项目进行审核，审核通过后纳入属地老旧小区自主更新试点计划，纳入计划的项目可享受本意见所规定的土地、规划、资金等方面的支持政策。

（三）确定实施主体。达到法定比例的小区房屋产权所有人可授权业主委员会或自主更新委员会作为老旧小区自主更新项目的实施主体，也可委托政府、物业管理公司或具有相应资质、具备建设管理经验的企业作为实施主体。实施主体负责开展具体实施，编制更新改造方案、申请联审、报批报建等工作。

（四）编制实施方案。实施主体委托具有相应资质的单位编制更新改造实施方案，实施方案应当包含更新范围、项目设计、成本测算、资金筹措、房屋产权分配方案、工程周期、施工组织、后续管养等内容，并符合自主更新试点相关政策和条件。实施方案应当充分征求全体房屋产权所有人意见后，按照《中华人民共和国民法典》有关规定，由全体房屋产权所有人共同决定。

（五）签署改造协议。实施方案经房屋产权所有人表决通过后签署改造协议，协议内容包括权利义务、违约责任、实施方案、设计方案、签约时间等。

（六）联合审查与行政审批。实施主体持实施方案和相关材料向各县（市、区）人民政府提交审查申请，由各县（市、区）人民政府确定牵头部门，组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、园林绿化等有关部门进行联合审查，联合审查通过后，出具审查意见，各相关部门根据联合审查意见办理建设工程规划许可、消防审批、施工许可等审批手续。

（七）开展施工建设。实施主体依法完成相关建设手续办理，在全体房屋产权所有人完成腾房确认且足额缴存改造资金后，按规定组织施工单位开展楼体拆除、场地平整、动工建设等工作，并按规定投保安全生产责任保险，各县（市、区）建设主管部门加强施工过程监督。

（八）竣工验收与不动产登记。施工建设完成后，实施主体按相关规定办理房屋市政工程竣工联合验收手续。联合验收通过后，小区房屋产权所有人可按规定向不动产登记部门申请办理不动产登记。

四、支持政策和机制创新

（一）规划与土地支持政策。

1. 允许适度增加建筑规模。开展城市体检，充分了解改造更新需求和利益相关方意见。城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，在对周边不产生负面影响且征得居民同意的前提下，依据详细规划适度增加建筑面积、增配服务设施；所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，可用于建设保障性住房和配套设施。（省自然资源厅、住房城乡建设厅，各地级以上市相关主管部门依职责落实，以下均需各市相关主管部门落实，不再列出）

2. 支持相邻用地联动改造。支持老旧小区自主更新项目与周边相邻用地联动改造，在征得居民同意的前提下，依据详细规划对同一更新规划单元中的建筑量进行跨宗地统筹。老旧小区改造自主更新项目周边涉及的零星用地经属地自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，经有批准权的人民政府批准后，可按划拨或者协议有偿使用土地的有关规定，依法依规确定土地使用权人（商品住宅用地除外），核发国有建设用地划拨书或签订国有建设用地有偿使用合同，纳入老旧小区自主更新项目范围一并实施改造。（省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

（二）技术标准适应性支持政策。

1. 完善规划技术标准。受客观历史条件限制，城镇老旧小区自主更新项目建筑间距、建筑退距、日照标准、绿地率等无法满足现行标准和规范的，在保障公共安全和妥善考虑相邻关系人利益的前提下，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。（省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

2. 加强消防技术支持。城镇老旧小区自主更新项目有改变原有结构和功能的，原则上按照现行消防技术标准完善，受客观历史条件限制，城镇老旧小区自主更新项目建筑防火间距、消防车道、消防救援场地的消防设计执行现行国家消防技术标准确有困难时，应按照规范规定的功能目标和建筑防火措施的性能不低于原建造时标准的原则，采取等效的技术措施或性能补偿措施，综合运用新技术、新设备、新材料，满足建筑的安全性与舒适性。（省消防救援总队、住房城乡建设厅依职责落实）

（三）资金支持政策。城镇老旧小区自主更新资金以房屋产权所有人出资为主，财政给予适当奖励补助为辅，社会资本参与为补充，可以通过以下途径筹集资金：

1. 拓宽居民出资渠道。支持房屋产权所有人翻建、大修自住住房按规定提取住房公积金或申请住房公积金贷款，具体方式及金额由当地住房公积金管理委员会确定；房屋产权所有人可按规定通过使用住宅专项维修资金、单位住房维修基金等方式筹集改造资金。（省住房城乡建设厅依职责落实）

2. 给予财税支持。符合条件的城镇老旧小区改造自主更新项目可申请使用中央财政城镇保障性安居工程补助资金、中央预算内投资、超长期特别国债、省级保障性安居工程补助资金、省级城镇老旧小区改造补助资金及地方政府专项债券等资金，对符合条件的项目应落实好行政事业性收费、政府性基金和相关税收减免政策。（国家税务总局广东省税务局，省发展改革委、财政厅、自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

3. 推动社会力量参与。鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持；鼓励市场主体采用F+EPC+O、PPP等模式或通过直接投资、间接投资、参股、提供专业化物业服务、公共物业和车位运营等多种方式参与自主更新。（省国资委、住房城乡建设厅依职责落实）

（四）金融支持政策。鼓励国家开发银行广东省分行、农业发展银行广东省分行等政策性银行立足职能定位，在依法合规前提下，探索为老旧小区自主更新提供低息、长周期贷款服务；鼓励商业性金融机构结合老旧小区自主更新特点，在依法合规的前提下，在信贷、保险、基金、信托、融资租赁等既有品类基础上优化金融产品，在贷款额度、利率定价、担保方式等方面给予差异化支持。（省委金融办，人民银行广东省分行，广东金融监管局，省住房城乡建设厅依职责落实）

（五）探索老城疏解机制。鼓励结合老旧小区改造，探索通过对老城区内人口密度较高、房屋硬件设施不健全的房屋进行抽疏，疏解人口，减轻房屋使用强度。各地市可制定相应支持政策，探索采取产权置换、货币补偿、房票安置、符合条件的纳入住房保障体系等方式进行安置。（省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

（六）探索多元化争议处置路径。对于签约比例达到95%的项目，个别房屋产权所有人拒不同意拆除重建，影响危险房屋解危的，为维护和增进社会公共利益，各地市可依照法律、行政法规相关规定，采取“协商优先、法制兜底、程序透明”的处理原则，通过协商、行政调解、行政征收等多元化争议处置方式推动改造。（省委政法委，省司法厅、住房城乡建设厅依职责落实）

五、保障措施

（一）加强组织领导。各地要高度重视城镇老旧小区自主更新试点工作，加强统筹协调，明确部门职责，形成工作合力。发展改革、财政、自然资源、住房城乡建设、园林、城管等相关部门根据职能分工，加强工作指导；镇街做好居民的政策宣传和协调工作，积极推动规划师、建筑师和工程师进社区，协助居民有效参与，确保老旧小区自主更新试点工作有序、高效推进。

（二）强化政策支持。各地要加大政策创新力度，因地制宜制定支持城镇老旧小区自主更新相关配套措施、实施细则、工作指引等，鼓励对现行规划、建设技术规范进行适应性优化；积极探索优化审批机制，开辟绿色通道，精简改造工程审批事项和环节；推进智能建造、绿色建筑、装配式建筑、模块化建造等新技术在项目中的应用；引导居民协商确定自主更新后小区的管理模式，按规定缴纳住宅专项维修资金，积极引入物业服务企业，完善小区后续管理维护机制。

（三）加强宣传引导。各地要充分利用传统媒体和网络平台，多角度、全方位宣传老旧小区自主更新的重要意义和工作成效，营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。及时向省住房城乡建设厅提炼报送有关亮点做法、机制经验、阶段成效和典型案例等信息。

本指导意见自印发之日起施行，有效期三年。

广州已落地、完工多个自主更新危改项目

据了解，截至目前，广州已落地多个危旧房自主更新项目，其中集群街2号、新华坊等项目已完工，小石集预计9月底完工，还有部分项目正在推进中。

广州市住房和城乡建设局相关人士对中国房地产报记者表示，广州正在摸索中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，现已明确了工作机制、改造程序、改造模式等，也探索了多宗地改造、增容提质、模块化建造新技术应用、多元筹资等方式，具备向全市推广的条件。

小石集涉及17栋建于上世纪60年代至80年代的1层至4层低矮老旧建筑，这些建筑多为砖木结构，在风雨侵蚀下老化严重，承重构件出现不同程度损坏，经评估均为C级、D级危房。而项目周边的街巷狭窄，公共空间不足，消防和结构安全隐患也很突出。当地居民自2023年起便持续反映改造诉求。

基于小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。最终，该项目被纳入了广州危旧房改造首批试点项目，改造建筑面积2000多平方米。

这个项目的改造难点之一在于房屋权属性质复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。相较于单一宗地上的“原拆原建”，协调难度更高。为此，地方政府决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，在确保建筑风格和功能布局协调统一的同时满足业主的多样化需求。

第二个难点则是周边建筑密度大、可开发空间有限。中国房地产报记者在现场看到，小石集坐落于人口密集的社区中心，与周边建筑间隔狭窄，仅一处通道可容汽车通行。政策红利成为一个突破口，根据《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》，标准层模块化箱体水平投影面积占标准层水平面积75%以上或模块化箱体水平投影面积占地上建筑面积50%以上的项目，本栋建筑单体享受6%的容积率激励措施。为了激励小业主、权属单位北秀公司等出资改造，小石集成为了广州首个“原拆原建”同步增容的项目。增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。

据介绍，小石集的公房部分规划建设4层，一楼增设250平方米公共服务空间，二层到四层则保留居住功能，引入项目建设方整体运营，打造“租商融合”新业态。

广州市住房和城乡建设局没有披露该项目的改造金额和具体出资方式，仅表示筹资方式为“业主出一点、企业投一点、政府补一点”，实现了业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速的多赢局面。

装配式建筑的优点在于工期短、使用寿命长，扬尘和噪音都较少，能够有效减少对周边居民生活的影响。小石集采用的是现浇混凝土框架+钢结构模块体系，模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装，相较传统施工工艺，缩短约3个月的建造周期。该项目于今年5月份动工，预计9月底便可完工。

2024年6月，广州印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称“办法”），其中提到城镇危旧房可采取拆除翻建的方式实施改造，由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施等。此后，广州便开始积极探索原拆原建、自主更新的危旧房改造新模式。

位于花都区的集群街2号是首个成功案例，25户住宅业主自筹800万元资金完成了危旧房改造。集群街2号附近的一处商用物业也在近日完工，首批签约的商家预计8月底便可入驻。这个项目的总建筑面积约2533平方米，过去主要用作商铺和仓储，共19套房屋，其中7套为直管公房，12套为私人业主产权。基于商业价值大的特点，地方政府为项目“量身定做”了一个自拆自建的筹资方案，业主可采取直接出资或间接出资方式，统一将新建筑的20年运营权有偿让渡给区属国企花都区城投集团。直接出资的业主可获得改造前评估租金收入的全额返还，间接出资的业主则以每月部分租金抵扣建设成本，剩余部分作为租金收益。最后，12户私人业主中，有10户选择间接出资，2户直接出资，成功解决了筹资难题。

荔湾区广船鹤园小区也尝试了新的筹资模式。据了解，该小区拟推进3栋危旧房原拆原建，其中1栋已经在7月上旬封顶，另外2栋计划年内动工。因为项目资金需求较大，荔湾区探索通过广船旧厂改造收储出让地块，反哺小区微改造和原拆原建。即由广船收储公开出让地块的竞得者广州瑞凌实业发展有限公司出资改造。

以上项目有不少共性，如规模小，户数少，协调难度相对较低等。而在大型老旧小区的自主更新方面，广州尚未有成功案例落地。

今年4月份，越秀区共和村的物业公司——广州广建城市服务有限公司发布了《致共和村业主的一封信》，其中提到共和村房屋年久失修、公共设施老化、消防隐患突出、停车资源紧缺等问题日益凸显，已严重影响居住安全和社区活力，鉴于社区已满足办法规定的改造条件，将按相关规定开展原拆原建的改造意愿征询工作。改造费用有4个标准，3000元/平方米~4000元/平方米、4000元/平方米~5000元/平方米、5000元/平方米~6000元/平方米及6000元/平方米~7000元/平方米。

根据办法，共和村要启动改造需有90%以上业主表决同意。市场消息显示，在第一轮摸查中，1600户居民中只有500来户同意出资改造，不想出资和担心项目烂尾是居民的主要顾虑。

据中国房地产报记者了解，除了共和村，目前广州还有多个项目正在开展原拆原建、自主更新的前期研究工作。

广东华宪润科律师事务所主任龚军伟认为，老旧小区的原拆原建改造，是一件螺蛳壳里做道场的难事，不仅受制于空间有限，还受制于资金难题。对于居民担心的出资问题可以采取多种方式解决，如针对不愿出资的老人，推行“以房养老”，针对低收入家庭可以在货币出资之外，设计“实物”出资方式，如适当降低未来安置房的面积来“出资”等，办法规定的新增建筑面积中的经营性配套设施也可用于融资，降低居民的出资负担。而项目烂尾的风险则可以通过制度设计来规避，如由政府组织非盈利机构（或者现有的事业单位）牵头、协调改造工作，参考信托制度与公司治理结构完善改造资金的管理与使用等。

综合：中国房地产报