《济南市城市更新条例》正式公布，2026 年 1 月 1 日起施行

〔十八届〕第33号

《济南市城市更新条例》已由济南市第十八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2025年10月29日通过，并于2025年11月20日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准，现予公布，自2026年1月1日起施行。

济南市人民代表大会常务委员会
2025年11月21日

（2025年10月29日济南市第十八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过  2025年11月20日山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指在城镇开发边界以内，开展城市空间形态、城市功能持续完善和优化调整的活动，主要包括：

• （一）推进城中村、老旧小区、危旧住房改造，提升人居环境品质的居住类城市更新；

• （二）推动老旧工业区、老旧厂区厂房、老旧商业区、旧市场、低效产业园区、低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效的产业类城市更新；

• （三）改造和完善城市基础设施、公共服务设施，提升城市功能的设施类城市更新；

• （四）加强名泉、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑等保护利用，彰显泉城特色风貌的名城保护类城市更新；

• （五）推进山体、滨水、湿地、公园、生态廊道以及城市生态基础设施修复完善，提升生态环境品质的生态类城市更新；

• （六）统筹多类存量空间资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的综合类城市更新；

• （七）市人民政府确定的其他城市更新活动。

市人民政府应当加强对城市更新工作的领导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，发挥市城市更新工作机制作用，统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新相关重大事项。

区县人民政府负责统筹推进本行政区域城市更新工作，对城市更新活动进行监督管理。

街道办事处、镇人民政府应当按照职责做好城市更新相关工作。

居民委员会、村民委员会应当协助做好城市更新相关工作。

市住房城乡建设部门负责综合协调全市城市更新工作，会同有关部门研究制定相关政策、标准和规范。区县人民政府确定的城市更新部门（以下称区县城市更新部门）负责本行政区域内的城市更新工作。

自然资源和规划部门负责研究制定城市更新有关国土空间规划、土地、不动产登记等支持政策。

财政部门负责做好城市更新财政资金的筹集、拨付和监督等各项工作。

发展改革部门负责将符合条件的城市更新项目纳入市级重点项目，支持、协助城市更新项目争取政策性资金。

教育、科学技术、工业和信息化、民政、司法行政、生态环境、城市管理、城乡交通运输、城乡水务、农业农村、园林和林业绿化、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、国有资产监督管理、行政审批服务、税务、消防救援等部门，应当按照各自职责，做好城市更新相关工作。

城市更新活动应当完善多元主体参与和协商机制，及时公开相关信息，畅通意见表达渠道，依法保障社会公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

鼓励市场主体参与投资、建设、运营城市更新项目。

市人民政府应当建立全市统一的城市更新信息系统，推进全市城市更新工作信息化、数字化、智能化管理。

市、区县人民政府及其有关部门应当完善数据共享机制，依托城市更新信息系统，为城市更新项目的实施和全生命周期管理提供服务保障。

市、区县人民政府应当建立城市体检评估制度，完善城市体检评估指标体系，定期组织开展城市体检评估工作。

城市体检评估结果应当作为编制城市更新专项规划、划定城市更新片区、制定城市更新年度计划的重要依据。

市住房城乡建设部门应当会同市自然资源和规划等部门组织编制市城市更新专项规划，报市人民政府批准后实施。

城市更新专项规划应当符合国土空间总体规划，并与控制性详细规划、相关专项规划相衔接。

编制城市更新专项规划应当充分征求专家、社会公众和有关部门意见，明确城市更新的行动目标、重点任务、建设项目、实施时序等内容。

区县城市更新部门应当会同有关部门，根据控制性详细规划、城市更新专项规划，结合城市体检评估结果，组织划定城市更新片区，编制更新片区策划方案，报本级人民政府批准。

划定城市更新片区应当综合考虑规划要求、空间布局、功能定位、产权边界、泉水分布、历史文化保护等因素，原则上相对成片连片。

编制更新片区策划方案应当重点考虑消除安全隐患、改善居住环境、完善设施配套、调整产业布局、提升城市风貌等因素，谋划城市更新项目。

一个更新片区可以包含一个或者多个更新项目。

市、区县人民政府应当建立城市更新项目库，实行常态申报、项目入库和动态调整。市、区县人民政府有关部门应当按照职责分工对在库项目进行分类管理，提供政策咨询服务，协助城市更新项目实施。

市、区县人民政府应当将具备实施条件的项目及时纳入城市更新年度计划，并批准后实施，项目按照国家、省、市有关规定享受城市更新相关政策。

物业权利人在城市更新活动中，享有以下权利：

• （一）提出更新需求和建议；

• （二）依法或者按照约定享有城市更新项目经营权和收益权；

• （三）对城市更新实施过程享有知情权、参与权、表达权和监督权；

• （四）法律、法规规定的其他权利。

物业权利人在城市更新活动中，应当遵守以下规定：

（一）配合有关部门组织开展的城市更新相关现状调查、意愿调查等工作，提供相关资料；

（二）执行经本人同意或者业主共同决定报有关部门依法审查通过的实施方案，做好配合工作；

（三）法律、法规规定的其他义务。

开展城市更新活动，应当遵守以下要求：

• （一）提升建筑安全性能，持续改善建筑功能，提升人居环境品质；

• （二）落实城市风貌管控要求，优化城市设计，保护传承历史文化，彰显“山泉湖河城”特色风貌；

• （三）优先补齐市政基础设施、公共服务设施等民生短板，完善区域功能；

• （四）落实韧性城市建设要求，完善公共安全设施，提高城市安全水平和防范重大风险能力；

• （五）盘活各类低效闲置资源，推动存量资源提质增效，促进产业转型升级；

• （六）落实绿色低碳发展要求，提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应；

• （七）推进城市生态空间修复和环境治理，提升城市生态环境品质；

• （八）落实无障碍环境建设要求，推进全龄友好型城市建设；

• （九）推动数字技术创新与集成应用，提升智慧城市建设管理水平；

• （十）国家、省、市规定的其他要求。

城市更新项目应当按照以下规定确定实施主体：

• （一）涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体。涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一致，涉及物业权利人共同决定事项的，由物业权利人依法表决确定实施主体。

• （二）因维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，市、区县人民政府应当按照公开、公平、公正的原则，依法确定城市更新项目实施主体。

鼓励具备规划设计、改造施工、物业管理、后期运营等能力的市场主体，作为实施主体依法参与城市更新活动。

实施主体应当依据控制性详细规划、片区策划方案等编制项目实施方案，并在编制过程中充分征求物业权利人、相关利害关系人意见。

项目实施方案主要包括基础条件、更新目标、更新方式、设计方案、资金测算、运营模式等，涉及历史文化保护的，应当制定具体保护措施。

实施城市更新项目确需修改控制性详细规划规定的强制性内容的，应当依法调整控制性详细规划。

实施方案由项目所在地区县人民政府审定；跨行政区域的，由市人民政府审定。重点审定项目是否符合相关规划、更新实施、公共利益、历史文化保护、运营管理和资金平衡等要求。

实施方案经审定后，实施主体应当依法办理立项、土地、规划、建设等手续，相关部门应当按照优化营商环境的要求，实行并联办理，简化审批材料，优化审批流程，提高审批效能。

城市更新应当加强泉水保护利用，对更新过程中新发现的泉水出露点及时采取措施进行保护。

对名泉出露点分布较为集中的区域，应当统筹规划建设泉水街巷、景观轴线。结合城市更新项目，加强泉水保护、泉水文化展示、休闲娱乐等设施建设。支持利用泉水资源依法建设泉水院落、生态住区，打造独具泉城特色的城市空间。

城市更新应当加强历史文化资源保护传承，对历史城区、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑、名泉、古树名木、具有历史文化价值的地名等进行保护。

实施历史文化街区和传统风貌区保护更新，应当采用小规模、渐进式、微改造等更新方式,保留老城格局和街巷肌理。建立以居民为主体的保护实施机制，保障原住居民的合法权益。

鼓励对历史文化资源在保护的基础上进行活化利用，传承和弘扬优秀历史文化。

实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持老旧住房自主更新、原拆原建。

实施城中村改造更新的，应当采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，消除安全隐患，改善居住条件。

实施老旧小区更新的，应当完善消防、燃气、供水、排水、供电、供热、通信、停车、充电等基础设施，具备条件的应当增设养老、助餐、文化体育、托育托幼以及适老化、适儿化等公共服务设施，为居民生活提供便利，提升居住环境。

推进老旧小区及其周边区域连片改造，建设完整社区，完善基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施、公共活动空间，构建城市便民生活圈。

实施老旧工业区、老旧厂房改造更新的，应当注重工业遗产保护和活化利用，对具有保留价值的厂房建筑按照相关要求进行维护修缮。支持对老旧厂房进行改造利用，发展创新创意产业。

鼓励在城市更新中建设使用高标准厂房，引入高端产业和先进产能，推动上下游产业集聚，建设混合高效的产业发展新空间。

实施老旧商业区、旧市场、低效产业园区、老旧街区等更新的，应当整合利用存量低效产业空间，完善配套服务设施，发展新产业、新业态，聚集创新资源，培育生产、消费新场景。

实施低效楼宇、传统商业设施等更新的，应当加强存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合使用，鼓励根据实际需求合理转换为文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。

实施城市基础设施更新改造的，应当优化城市基础设施布局、结构、功能，推进城市基础设施数字化、智能化改造，建设智能高效的新型城市基础设施。

优化城市交通网络，发展快速干线交通、生活性集散交通和绿色慢行交通，完善换乘交通设施体系，规划建设公共停车设施。

完善市政供给体系，推进市政管线管网以及综合管廊建设数字化改造和智能化管理。加强环境卫生、排水防涝、污水收集处理和再生利用等设施建设改造。完善应急指挥、处置和救援体系建设，提高城市安全风险防控和应急救援能力。

实施城市生态空间修复治理等更新的，应当加强城市绿地系统、滨水空间规划建设，推动公园绿地开放共享。

推进受损山体修复，加强建设用地土壤污染风险管控和修复，提升城市生态环境品质。

开展城市更新活动的，国有建设用地依法采取出让、租赁等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，依法采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式办理用地手续。

鼓励城市更新项目用地优化设计、分层布局，可以依照法律规定对国有建设用地使用权按照地表、地上、地下分别设立、供应、登记。

城市更新应当加快推进低效用地盘活利用。市人民政府应当明确低效用地的认定标准，建立低效用地再开发激励、约束机制。

鼓励国有土地使用权人依法按照程序自行或者以转让、入股等方式更新改造低效用地。依法收回国有土地使用权以及法律、行政法规禁止擅自转让的情形除外。

市、县自然资源和规划部门可以结合城市更新需求规划设置混合功能用地，推进土地混合开发利用。

在符合国土空间规划且不影响风貌的前提下，城市更新项目可以依法依规增加用地功能的兼容性。

政府有关部门应当为土地用途兼容使用提供政策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监管。

城市更新范围内无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，区县人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，并依法予以处理。

城市更新项目应当权属清楚、界址清晰、面积准确，实施更新后依法办理不动产登记。

城市更新项目应当符合有关消防安全法律法规和消防技术标准要求。

历史文化街区、历史建筑改造确实无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求的，应当制定科学合理的技术方案，由市住房城乡建设部门会同有关部门组织专家论证，确保满足消防安全需要。

市、区县人民政府应当建立财政支持、社会力量参与、产权人共担、金融服务保障的城市更新项目资金多主体筹措机制。

市、区县人民政府应当加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用。市、区县城市更新部门应当将相关经费纳入部门预算管理。

对符合国家相关政策的城市更新项目，按照国家规定享受相关行政事业性收费、政府性基金、税收减免等优惠扶持政策。

按照国家规定探索利用住房公积金、建筑物及其附属设施的维修资金等支持城市更新项目。

引导社会资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造、项目运营和物业管理等活动。

鼓励国有企业参与实施城市更新项目，加强与社会资本合作。

鼓励依法设立城市更新基金，用于支持城市更新项目建设。

鼓励依法通过发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集城市更新所需资金。

鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，开发多样化金融产品，开展创新型金融服务，满足城市更新融资需求。

市、区县人民政府应当加强对城市更新工作的检查督导。

市、区县人民政府有关部门应当按职责分工对城市更新项目实施过程和后期运营等进行监督管理，确保项目按照实施方案确定的更新目标、更新方向进行建设和运营。

本市建立房屋全生命周期安全管理制度。

市住房城乡建设部门应当会同有关部门推动完善房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等相关制度措施，强化房屋全生命周期安全管理。