全国城市工作会议背后的方向和思考

时隔十年再次召开的城市工作会议，是和我们息息相关的一次重要的会议。

城市是我们经济、产业、民生、房产等方方面面的一个综合的载体。

本次城市工作会议不仅仅是说城市如何发展，而是从顶层设计上的一次定调。定调城市发展与经济、与产业、与民生、与房地产的关系。

首先，为何说和我们息息相关呢？

我们要明白一个前提，城市是我们经济、产业、民生、房产等方方面面的一个综合的载体。

城市工作会议不仅仅是说城市如何发展，而是从顶层设计上的一次定调。定调城市发展与经济、与产业、与民生、与房地产的关系。

这就是为何这次会议和我们息息相关，并将深刻的影响城市发展下一个十年的原因。

其次，为何说这次会议重要？

第一、从会议的背景上看，建国后同等级针对城市工作主题的会议，只有5次，每一次都是在城市发展和经济发展的关键节点召开，为的就是确定城市发展方向，重新梳理城市发展与经济产业的协同关系。

如1978年的城市工作会议，首次强调城市作为经济、文化中心的主导作用。在那之后便开启了世界历史上规模最大，速度最快的城镇化进程。城镇化率从1978年的18%升至2024年的67%。

又比如2015的城市工作会议，提出了要提高城市发展的宜居性，盘活存量、做优增量，加快城镇棚户改造。这之后便开启了一波“以棚改为核心”的加速城镇化的过程。
第二、从出席会议的人员上看，这个会议已经是国内对城市工作的最高级别会议。除了“规格高”还有一个就是“人员全”，这个从《新闻联播》的播放的会议现场就可以看出来，所以说这是一个“既高又全”的会议。

第三、从会议召开的时间上看，会议是从7月14日到15日，持续了两天的时间。这种针对某一特定主题的会议，召开两天的时间，也可以看出这次会议的重要之处。

然后，为何会议在这个时间开呢？

2015年的城市工作会议召开的时间是年底，为何这一次放在年中？

这可能是因为我们现在所面临的内外部的形势，需要在这个时候通过这样一次会议，给城市发展从顶层设计上定调。要尽快的从：

城市发展与经济大局的角度

城市发展与产业如何因地制宜发展的角度

城市发展与民生如何增加幸福感的角度

城市发展与房地产该朝着什么方向发展的角度

去定一个大的总基调，然后再由各部门、各地方按照实际情况去开展实施。

那么这次的城市工作会议的核心内容是什么？背后的话语体系和逻辑又是什么呢？

在会议总体思想这一段，核心是三个关键词，他们就是下一阶段城市工作的核心思路。

第一个关键词是：以推动城市高质量发展为主题。

这代表的是城市发展方向的转变，从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，在下个阶段的城市发展中，所围绕的一个核心主题就是高质量发展。

第二个关键词是：以坚持城市内涵式发展为主线。

这代表的是城市发展目标的转变，要通过提质增效、激活内生动力、守护文化根脉，实现从“量的堆砌”到“质的跃升”、从“功能主义”到“人本关怀”、从“千城一面”到“特色共生”的转型。

第三个关键词是：以推进城市更新为重要抓手。

这代表的是城市发展路径的转变，以后城市更新将取代之前的摊大饼的发展模式，城市经济、产业、民生所需要的新的空间载体可能都是以城市更新为主。

在以上这三方面城市工作的核心思路下，该如何做呢？会议也给出了具体的指导方针：分别是五个转变：

第一、转变城市发展理念，更加注重以人为本；这背后强调的是居民幸福感要作为衡量城市发展的核心指标

第二、转变城市发展方式，更加注重集约高效；这背后强调的是土地等资源要素的高效利用

第三、转变城市发展动力，更加注重特色发展；这背后强调的是差异化竞争，用特色产业赋能城市转型

第四、转变城市工作重心，更加注重治理投入；这背后强调的是通过数字化手段提升治理效能，降低成本。

第五、转变城市工作方法，更加注重统筹协调：这背后强调的是区域协同、跨部门联动，也对应了“全国统一大市场”建设。

会议中还给出了具体的7个方面的重点任务。

我们对会议通稿分析总结后认为前三项任务最为关键，分别是：

第一个重点任务：要在城市群和都市圈建设上发力，促进城乡融合发展。

通稿中在这一段中几个关键词是：城市群都市圈建设、以县城为重要载体的城镇化建设、农村人口转移、城乡协调发展。这里面的重点是“以县城为重要载体的城镇化建设”

为何要将县城作为下一阶段城镇化的重要载体，主要原因有两点：

一是大中城市过度集聚导致“大城市病”与资源错配，而县城作为城市和农村的中间地带，正好可以承接中心城市产业和人口疏解，与周边的大城市形成一中心多网络的城市发展格局。

二是因为县域经济是未来经济的一个重要增长点，据统计县城人均市政投资仅为地级市的1/2，消费支出为2/3。县域经济投资消费潜力巨大，激活县域经济将释放万亿级市场。

知道这两个原因，我们就明白这一条背后的逻辑了。

促进农村人口向县城转移，激活县域经济内生动力，开启以县城为核心载体的新一轮城镇化建设。同时促进县城与大中城市之间的城市群建设，由县城承接产业和人口转移。

第二个重点任务是：要建设创新城市，为了发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。

这一项任务要求的核心是三个转换：

城市发展动能要转换：要发展新质生产力；

城市发展方向要转换：对比之前的新开发增量用地方式，现在要以城市更新为载体，推动低效用地转化为创新空间。

总体的目标是通过以上两方面的转换，要建设更具备产业竞争力，更经济高效的城市，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽功能

第三个重点任务是：要建设舒适便利的宜居城市，为了兜底民生，提升幸福感

这里面的核心有三点，分别是：

第一、房地产发展的新模式，要严控增量、优化存量，扩大保障房，让居民住有所居。

第二、加大力度对城中村和危旧房改造，提升居民的居住质量

第三、大力发展如养老、托幼这样的生活性服务业，提升居民生活幸福度

后面的四项重点任务，分别是

第四项重点任务：要建设绿色低碳的美丽城市，为了双碳目标下的绿色增效

第五项重点任务：要建设安全可靠的韧性城市，为了守住安全底线。这段话里面的关键词是老旧管线改造升级+严格限制超高层建筑+全面提升房屋安全保障水平+放灾防洪，需要我们特别注意的是这个严格限制超高层建筑，以后这类产品可能就要成为历史了。

第六项重点任务：建设崇德向善的文明城市，为了加强文化软实力，提升市民文明素质。这背后的话语是要用文化重塑城市精神内核，将城市作为文化自信的一个重要载体，也对应着我们文化自信的大方向。

第七项重点任务是：要建设便捷高效的智慧城市，提升城市治理的精细化水平，降低治理成本

本次会议对房地产来说，意味着什么？

其实关于房地产发展的新模式，房地产与城市发展的关系，上面是已经有了十分清晰且明确的思路。

我们曾经做过一期内容，详细的解读过，在经济发展大周期的背景下，从居民债务收入比的角度为何很难重启房地产发展的旧模式，有兴趣的朋友可以去看看。

从更宏观的视角来看，以前的城镇化进程的模式下，城市快速扩张，通过推动建筑和房地产开发来促进经济增长。

但是在新的格局下，房地产与宏观经济的关系将从经济的驱动因素转变为经济发展的结果，这是最为重要的一个变化。

当房地产无法成为经济增长的驱动时，那什么又能承接房地产的功能、又能带动投资，又能增加居民的幸福感呢？

城市更新就变成了一个选项，一方面他能承接房地产在居住和民生的功能，另一方面又能带动投资和刺激居民消费，同时还能增加居民的幸福感。

这样我们就明白了，为何城市更新会成为这次会议上重点，会被定义为下一阶段城市发展的重要抓手。