关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知

关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知的政策解读

一、政策制定背景

危旧住房“自主更新、原拆原建”是城市更新从“大拆大建”转向“存量提质”的关键探索。2025年8月，中共中央、国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》，明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，为各地实践指明方向。2026年5月，国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》，提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。为更好适应城市发展新形势、回应人民群众新期待，完善危旧住房改造政策体系，探索构建自主更新机制，为全市改造工作提供政策依据和指引。

二、相关依据

1.中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见（2025年8月15日）；

2.湖北省住房和城乡建设厅 湖北省自然资源厅关于探索推进城镇危旧房自主更新的指导意见（鄂建函〔2025〕160号）；

3.市委办公厅 市政府办公厅关于印发《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025-2027年）》的通知（武办文〔2025〕34号）；

4.市自然资源和城建局 市住房和城市更新局关于印发《关于进一步促进本市住宅 品质提升的若干意见》的通知（武自然资建发〔2026〕5号）。

三、重要内容说明

结合我市危旧住房改造实际，明确6项工作流程和10条支持措施，具体如下

（一）工作流程

1.划定范围。各区人民政府应依据国土空间规划和城市更新专项规划，合理划定本辖区危旧住房自主更新、原拆原建试点项目范围。

2.申报试点。试点项目范围内业主可成立联合社或自主更新委员会（以下简称“联合社”），负责组织居民意愿征集、协议签订和报批报建、房屋分配等具体工作。经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意后，向属地街道申请，经区人民政府同意，报市住房和城市更新部门纳入试点，享受试点支持政策。

3.确定主体。联合社依规委托有相应资质的单位作为项目实施主体，项目实施主体负责组织编制项目实施方案、工程建设等具体工作。实施方案包含改造范围、改造内容、项目规划（建筑）设计方案、成本测算及资金筹措、房屋分配、交付期限、后续管养等内容。

4.编制方案。区城市更新主管部门应当会同区自然资源和城乡建设、园林、水务、城管等部门指导实施主体编制项目实施方案。

5.方案报审。项目实施方案经业主依法表决通过后，由实施主体将项目实施方案报区城市更新主管部门审查，经区人民政府或者区人民政府授权的机构批准。

6.签订协议。由联合社组织业主与项目实施主体签订协议，协议包含权利义务、违约责任、项目实施方案、签约时间等，经专有部分面积占90%以上的业主且人数占比90%以上的业主签订协议后，联合社可启动规划、建设审批手续办理；未达到签订比例的，项目自动终止。除法律法规规定排危抢险外的，需全体业主同意后实施拆除。如实施主体采用市场化方式归集业主房产权益的，按照有关规定执行。

（二）支持政策

1.危旧住房实施自主更新、原拆原建，原则上应按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的标准进行拆除重建，可适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。其中，涉及按栋进行更新的应按照基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准进行重建。

2.为改善居民居住条件，可适当增加建筑规模，以满足《住宅项目规范》（GB/55038-2025）关于厨厕面积的标准，补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施，无需办理重新供地手续。以上地上建筑规模增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%。

3.支持分类核缴土地价款。按照《关于进一步促进本市住宅品质提升的若干意见》（武自然资建发〔2026〕5号）可享受免计容奖励的公共设施，无需缴纳土地价款。对原土地使用权类型为划拨的，支持参照保障性住房管理，更新后可保留划拨，无需补缴土地出让金。对原土地使用权类型为出让的，更新后增加产权面积的部分，可按国家规定的最低标准核算。

4.原厨房、卫生间面积小于《住宅项目规范》（GB/55038-2025）最低标准的，可以参照规范适当增加厨房、卫生间使用面积达到最低标准，使用面积厨房约3.5平方米、卫生间约2.5平方米，和优化套内布局。原则上单套户型建筑面积最大不超过90平方米。

5.在不影响周边权利人、确保安全的前提下，因客观历史条件限制，满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制。

6.鼓励对按照装配式建筑、绿色建筑进行危旧住房自主更新、原拆原建的试点项目，按我市相关规定享受免计容奖励。

7.业主应负担住房原面积部分综合改建成本等费用；改建后新增面积部分，业主结合同地段同品质住房评估价负担，不低于综合改建成本等费用，具体办法由各区人民政府制定。鼓励原住房产权单位通过资金补助、共建配套设施等方式参与改造。

8.符合条件的试点项目，可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程（城市危旧房改造）补助资金、省级城乡建设发展引导资金、武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金、老旧小区改造资金等政策性资金给予相应补贴。

9.鼓励银行机构提供低息、长周期贷款服务，支持危旧住房自主更新、原拆原建试点项目，支持通过房产抵押进行融资担保。支持业主可按有关规定提取个人公积金以及公积金贷款等方式筹集改造资金。

10.政府对危旧住房自主更新、原拆原建试点项目给予专项补贴，补贴金额逐年递减，具体办法由各区人民政府制定。

武汉市住房和城市更新局

2026年10月10日

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