中央定调两部委发文！城市更新彻底松绑，20万亿市场正式开闸！

当城镇化进程迈入深水区，城市更新早已不是简单的“拆旧建新”，而是关乎民生改善、产业升级与文化传承的系统工程。

近期，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，叠加财政部、发改委等多部门的政策协同，一套“顶层设计+要素保障+市场激活”的组合拳正式落地，不仅彻底打破了过往城市更新中的规划束缚、用地瓶颈与资金障碍，更明确了“十五五”期间20万亿元的市场总容量，让这场惠及亿万群众的城市变革迎来了前所未有的发展机遇。

此次政策松绑的核心亮点，在于实现了从“管约束缚”到“精准赋能”的转型。

在规划层面，政策明确在国土空间规划“一张图”基础上，建立城市更新区域详细规划的评估优化机制，既依法保障规划许可的严肃性，又允许各地制定土地混合开发正面清单与微更新项目规划许可豁免清单，让社区公共服务提升、口袋公园建设等民生工程摆脱繁琐审批，实现灵活落地。

用地政策上，最引人关注的是过渡期支持政策的优化，将原5年不改变用地主体和规划条件的固定期限，调整为以5年为原则的灵活机制，到期后还可通过租赁出让等方式延续使用，这意味着老旧厂房改造、保障性租赁住房建设等项目无需担忧用地性质变更的风险，极大提升了市场主体的参与积极性。

在历史遗留问题处置上，政策强调分类施策、妥善化解，为不少停滞多年的更新项目扫清了障碍，重庆江北区塔坪片区通过“城市体检+渐进式更新”的模式，正是政策落地的生动实践，通过“边检边改”解决群众急难愁盼问题，实现了民生改善与城市品质提升的双赢。

20万亿元的市场蛋糕，正以“四大核心赛道+多元细分场景”的格局加速解构，为不同类型的市场主体提供了精准切入的机会。

作为市场规模最大的赛道，老旧小区改造以8万亿元的体量占据核心地位，覆盖全国25万个小区、4800万户居民，从上海徐汇区金牛花苑的规模化加梯与15分钟生活圈打造，到武汉知音东苑“先地下、后地面、再屋面”的改造思路，既解决了老年居民出行、基础设施老化等刚性需求，也催生了加装电梯、智慧物业、适老化改造等细分领域的蓝海市场。

地下管网升级与城中村改造合计贡献6.5万亿元增量，其中4万亿元的地下管网升级中，智慧化改造占比将达30%，而2.5万亿元的城中村改造则告别了“大拆大建”的旧模式，上海普陀区红旗村通过“腾笼换鸟”打造集商业、科创、住宅于一体的“真如境”片区，宝鸡龙丰村通过现房安置与集体三产用房建设实现村民安居与集体经济增收，印证了“留改拆”结合的可持续发展路径。

历史文脉保护与完整社区建设则以2万亿元的规模，开辟了文化赋能的新赛道，河南周口南寨历史文化街区“修旧如旧”并引入非遗体验、汉服租赁等新业态，成都猛追湾片区保留工业遗存与烟火场景、打造文创消费聚集地，让历史建筑焕发新生的同时，也构建了“文化+旅游+消费”的多元营收模式。

此外，基础设施REITs试点向城市更新领域的扩围，更打通了“投资-运营-退出”的资本闭环，华夏金隅智造工场REIT的成功上市，为工业遗存改造等项目提供了可复制的资本运作范本，让社会资本参与城市更新的积极性被彻底激活。

政策的生命力在于落地，20万亿市场的释放，离不开多元协同的保障机制。

资金层面，中央财政通过定额补助精准发力，东部城市最高可获8亿元、中西部及直辖市最高12亿元支持，叠加地方专项债、超长期特别国债与政策性金融工具的支持，形成了多层次的资金保障体系。

同时，政策鼓励建立“政府引导+社会参与+居民出资”的成本分担机制，长沙百川里片区引导居民出资900万元参与改造，既提升了群众的参与感，也减轻了政府资金压力。

在参与主体方面，央国企主导大型城中村改造、片区综合开发等大体量项目；民企聚焦老旧小区加梯、历史建筑修缮等细分赛道；中小企业承接配套业务，金螳螂凭借全生命周期服务体系入选多个国家级典型案例，正是企业精准布局的成功范例。

值得注意的是，政策明确严禁“大拆大建”与新增政府隐性债务，通过“省级推荐+书面评审+现场答辩”的竞争性选拔模式，确保资金投向真正有需求、有基础、有潜力的城市与项目，这也为市场的长期健康发展筑牢了底线。

从老旧小区的“微更新”到历史街区的“活传承”，从地下管网的“智慧升级”到城中村的“有机更新”，城市更新的本质，是让城市发展更有温度、更具韧性、更可持续。

中央定调与两部委发文的政策红利，正在将20万亿市场机遇转化为看得见、摸得着的民生改善与城市变革。

对于市场主体而言，把握“城市体检+更新”一体化、存量资产盘活、多元资金协同的政策导向，借鉴各地成熟实践案例，找准自身定位与细分赛道，就能在这场城市发展的新浪潮中抢占先机；

对于普通群众而言，更规范的改造流程、更完善的配套设施、更宜居的生活环境，终将让城市更新的成果惠及每一个人。

随着政策的持续落地与市场的深度激活，城市更新正从政策驱动转向市场与民生双轮驱动，未来的城市，必将是更懂生活、更有内涵、更具活力的幸福家园。